離婚する時に持ち家だった場合、財産分与の時にどうなるのでしょうか?
ローンが残っている場合には損はしたくないですよね。
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住宅ローンは財産分与の対象?
財産分与の対象となる財産とは、結婚してから夫婦で増やした財産を指します。
結婚した後に増えたお金・不動産・退職金・株なども正の財産となり財産分与の対象となります。
結婚前にそれぞれが貯めていたお金や持っていた物は対象外となります。
また結婚後であっても遺産相続などの相続したお金や物も財産分与の対象外になります。
正の財産に対して負の財産と言われるものがあります。
住宅ローンなどの借金です。
住宅ローンは負の財産となり財産分与の対象となります。
住宅ローンの残金
住宅ローンは負の財産となり財産分与の対象なので、まず住宅ローンの残金がどのくらい残っているかを調べましょう。
残金は住宅金融公庫など借入先の金融機関に問い合わせれば確認出来ます。
持ち家の価格確認
持ち家の価格確認は不動産鑑定士に依頼するのが1番いいのですが、お金がかかります。
取り敢えずどのくらいの金額になるのかを知っておくのであれは不動産売却査定サイトなどを利用しておおよその金額を調べておきましょう。
本格的な査定
本格的な金額を知りたいのであれば大手の不動産業者に来てもらい査定してもらうといいと思います。
訪問査定になりますのでより詳しく知る事が出来ます。
不動産価値の査定額を書いた査定書を無料で作ってもらえますので、大手数社の不動産業者に訪問査定を頼むとより確実な査定額が分かります。
査定額と住宅ローン
不動産価値の査定をしてもらったら、住宅ローンの残高とどちらが多いか少ないかを確認しましょう。
- 不動産価格が住宅ローンより多い。
- 不動産価格が住宅ローンより少ない。
上記を踏まえた上で家をどう扱うかを決めます。
家の扱いを決める
上記査定額や住宅ローンを考えた上で家をどうするかを決めます。
- 妻が家に住むのか?
- 夫が家に住むのか?
- 家を売却するのか?
三つの選択肢があります。
妻が住む場合
この場合、家の所有権は妻に移し、残りの住宅ローンは夫が支払うことになります。
しかし不動産価格が住宅ローンより多い場合には不動産価格から住宅ローンの残高を引いて残った金額の約半分を妻から夫へ支払いが必要になる場合があります。
しかも抵当権がついた家の場合には夫の住宅ローンの支払いが滞ったら妻に支払いのリスクがかかってきます。
家の所有権と一緒に妻が毎月のローンの支払いをする様にも出来ますが、妻の収入状況や資産状況など金融機関によって債務者の変更審査があります。
審査を通れば家も住宅ローンも妻の物になります。
話し合いで住宅ローンを半分夫に支払ってもらうことも可能ですが、上記同様に不動産価格から住宅ローンの残高を引いて残った金額の約半分を妻から夫へ支払いが必要になる場合があります。
夫が住む場合
家の所有権と離婚後支払う住宅ローンも夫になります。
妻には何もリスクがない様に見えますが夫がローンを滞らせると妻に支払いのリスクが発生します。
このリスクを防ぐためには差し押さえをできる様にしておきます。
差し押さえができる様にするにはお金がかかりますが公正証書を作っておきましょう。
公正証書は公証役場で作ってもらえます。
さらに夫名義で夫が住み続ける場合、家の不動産価値から住居ローン残高を差し引いて残った金額が財産分与の分与対象金額となります。
財産分与の割合に応じてお金を請求します。
例としては不動産価格が3500万円で住宅ローンが2500万円だった場合には差額が1000万円になり、財産分与の割合が半分だった場合に妻は夫に500万円請求できる事になるのです。
家を売る場合
家を売る場合には不動産価格の方が住宅ローンよりも多いのか少ないのかで変わってきます。
・不動産価格の方が住宅ローンより少ない場合
この場合には負の財産も財産分与の対象となりますので家を売っても残ってしまった住宅ローンが負の財産分与の対象となります。
不動産以外のもので正の財産があればその財産から負の財産を差し引くことになります。
・不動産価格の方が住宅ローンより多い場合
不動産価格が住宅ローンより多く家を売った金額で住宅ローンが支払えて、更にお金が残った場合には正の財産となりますので残った金額が財産分与の対象となります。
この場合には財産分与の割合が半分だった場合、残りの金額の半分を夫に請求できます。
住宅ローンの連帯保証人
まれに夫が主債務者になり妻が連帯保証人になっている事があります。
離婚する事で妻が連帯責任者をはずれる場合
財産分与の話し合いで妻が連帯責任者をはずれ、妻が一切の責任を負わない事になった場合には銀行と妻との連帯保証契約を解除しなければなりません。
連帯保証の契約を解除するためには銀行の保証人解除の決定が必要になります。
その場合夫がローンの借り換えをするか、新しい連帯保証人を決めないとなりません。
手続きの仕方は借入銀行に詳しく聞いて見る方がいいと思います。
銀行が保証人解除を認めなかった場合には保証人解除は出来ません。
夫婦共有名義
離婚の時に1番厄介なのが夫婦共有名義です。
夫婦共有名義の場合は夫が住みたいと言い妻が売りたいと言った場合には意見が合わないので売ることはできません。
家に住み続ける事も妻の同意が必要になります。
共有名義の場合は家に住むのも家を売るのも双方の合意が必要なのです。
共有名義の家に夫が住み続けたいと言った場合
名義は半分半分なのですから不動産価格より住宅ローンの方が少なくても多くても、残りの住宅ローンは財産分与の対象です。
夫に残っている住宅ローンの金額の半分で妻の名義分を買い取ってもらいましょう。
買取を拒否された場合は不動産価格より住宅ローンの方が多かった場合でも家は売る方がいいと思います。
離婚後夫が住み続けて上記のような買い取りと名義変更などをしていなかった場合、夫の住宅ローンの支払いが滞ってしまったら支払いは元妻が支払う事になります。
さらに共同名義の場合購入時に団体信用生命保険に入ったと思います。
この場合、もし元妻が亡くなってしまった時に団体信用生命保険には住宅ローンが付いてますので元妻の保険で住宅ローンが完済されてしまいます。
逆に元夫が亡くなってしまった場合、元夫の保険で完済されますが相続の問題で元夫側の親族が出てきて大問題が発生します。
子供がいた場合は子供が相続しますので親戚が出てきても問題はありませんが、子供がいなかった場合には大問題にです。
夫が買い取ろうとしたけどお金がない
夫が買い取ろうと思い妻の分と合算して住宅ローンを組み直そうとしたとしても住宅ローンの組み直しは殆どが出来ません。
そうなると、もしも元妻が自分名義の家を買おうと思っても住宅ローンが組めなくなります。
住宅ローンは1人につき1件しか組めないのが現状だからです。
そうなると後々のリスクは抱えたくないものですから不動産価格よりも住宅ローンが多かったとしても家は売った方が得策だといえます。
離婚の財産分与で住宅ローンはどうなる?まとめ
住宅ローンは財産分与においては負の財産です。
財産分与には住宅ローン以外でも正の財産と負の財産の両方が付いてくるのです。
財産分与はいい事だけではないという事を知っておいた方がいいようです。
特に住宅ローンがある場合は厄介だという事をしっかり念頭に置きましょう。
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